こんばんは、鶴子 (@turutru3344) | Twitterです。
今回は不動産投資に欠かせない融資のお話です。
銀行の融資状況で不動産市場は好不調します。
そのお話はこちらから↓
銀行が好きな融資条件・属性とはどの様なものだと思いますか？
この記事を書こうと思った経緯は、属性について大きく勘違いをしている人が多いからです。
「不動産投資ってお金持ちしかできないんでしょ？」
「僕は年収2000万あるから銀行は低金利でいくらでも貸してくれるでしょ？」
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属性ってちょっとドキッとする単語ですよね。早速いってみましょう(^^)
銀行が好きな融資条件・属性とは
大きく分けると2つあります。
１つは物件の良し悪し(担保力)、もう1つは個人の信用です。
先に個人の信用について考えてみましょう。
個人の信用とは
銀行は見ず知らずの人にお金を貸してくれます。
それも多いときは億単位で。もちろん金利というシステムでwin-winになると考える人もいますが銀行側が回収するのは何十年も先です。万が一回収できないとなると大きな損失になってしまいます。
そこで銀行側は万が一の場合に備えて「貸しても大丈夫な物件か、貸しても大丈夫な人か」見るのです。
そして個人の信用は年収だけを見ているのではありません。
ここで実際にあった例を出してみましょう。銀行が好きなのはどちらでしょうか。
Aさん
年収600万
預貯金5000万
Bさん
年収1000万
預貯金200万
正解はAさんです。銀行からみるとAさんはしっかりと貯金が出来ている真面目(信用に値します)に見えようです。
一方Bさんは年収がそこそこあるのに、預貯金が少なく、「何に使っているの？」となるようです。
これは実際にメガバンク、信金、地銀、色々なところに聞いてもリアクションはあまり変わらないです(ノンバンクはまた別の指標です)。
「年収は高いけど、現金がね。」「年収は高いけどいくらまで入れられるの？(頭金として)」と言われます。銀行対お客さんではなく銀行対不動産会社だと結構本音を言ってくれます。
特にこのようなケースは高年収の方が陥りがちです。「年収に対しての預貯金(株や債券などでも資産に計上されます)」を一度確認してみてください。
物件の良し悪し(担保力)とは
実はこれは銀行によって全然違いますし、銀行の支店でも違います。
結構違うなと感じたのは西武信金さんですね。支店で全然違いますし、人でも違います。ローンを通せる裁量も大きく関係あると思います。
(ちなみに、私はほぼ全国の銀行に直接連絡をしてエリアや金利、融資条件など全て聞いています。)
ざっくりですがまとめてみたいと思います(時間があれば一覧のExcelを作ろうかなと思ってます)。
金利は1.5％前後くらい。一番低くて1.2%の人もいたがメガバンクOBだったため優遇されたよう(借り換えで)。好きな物件はザ・王道という物件(新築が好きな模様)。耐用年数内の融資期間。
信金・地銀
あまり積極的に融資をしていないところが多いが、横浜銀行、千葉銀行、西武信金は融資に積極的。
支店があるエリアのみの融資なので上手く当てはまる物件を探す必要がある。
地方出身の人は実家近くの銀行にも聞いてみるのがおすすめ。意外と貸してくれたりする(私の実家は不動産家系で、団信をつけないと0.6%で借りれるようです)。
横浜銀行、千葉銀行、西武信金の金利は2%前後。融資期間は物件によりますが、西武信金が1番長くひけることが多かったです(耐用年数こえて)。
また、千葉銀は都内進出を頑張っていて、今後は山の手線をメインに支店を出すと言っていました。以前、経済誌に載っていた記事に「東京進出をしている銀行の収益があがっている」という記事を目にしました。銀行にとっては東京進出が今後生き残るための課題になるようです。
という訳で、千葉銀は都内在住の方や都内の物件の購入を考えている方にとっては使いやすい銀行になってくるかもしれませんね。
フルローンの融資は西武信金で何回かありましたが、基本的に1割くらいは自己資金を
いれる感じでした(1憶の物件なら1000万の自己資金です)。
銀行が好きな融資条件・属性まとめ
年収に対する預貯金が極端に少ない人は注意です。
出身地の地銀にも融資の相談をしてみましょう。
