ワンルームマンションより1棟物件をおススメする理由5つ

こんばんは、鶴子 (@turutru3344) | Twitterです。

早期リタイア、セミリタイアを目指して不動産投資を始める人も多いかと思います。

私自身も不動産会社で働いていた時は「今と同じ年収を数年以内に不動産投資で稼げるようになりたい」というご要望が多かったです。

不動産投資の良いところは、他の投資と違ってリスク管理ができる点だと私は考えています。

その中でも、私は投資用の区分マンションを買いませんし、おすすめしません。

なぜワンルーム投資に手を出さないのか、そんな記事です。

ワンルームマンションはCF(キャッシュフロー)がマイナスになる

これは1棟物件にも当てはまりますが、マイナスになるなら不動産投資をやる意味がないです！

この言葉を聞いて耳が痛い人もいると思いますが、はっきり言います、意味がないです。

ワンルームをおすすめしてくる業者は貴方に買わせるだけ買わせて、責任は取りません。売りたくなっても、残債が残っていると持ち出しが数百万程度あり中々売れないという悪循環になります。

ワンルームはノンバンクで購入するとフルローンやオーバーローンなんかもできて初期の持ち出しも少なく、手が出しやすいように見えますが、見えるだけです。

ワンルームマンションは銀行から見ると負債扱い

不動産投資を始めるにあたって切っても切れない銀行の融資。

銀行融資次第で不動産市場は好不調します。

その話はこちらから↓

tsuru-life.com

銀行次第で物件が買えたり買えなかったり、CFがガラッと改善したりします。

そんな銀行から見ると区分マンションは担保力が弱く負債扱いになります。なので、買い増しを考えている人はいずれ融資が受けれなくなります。

何千万の負債を作って毎月数万円のプラスは良い投資と言えるでしょうか。

ワンルームマンションはお金の回収までに時間がかかる

これはCFがマイナスになる理由と被りますが、CFがそもそも良くないのでお金の回収に時間がかかります。

投資家の方で「出口はどうなりますか？」と聞く方がよくいますが、お金を早く回収できれば出口はいくらでもあります。

例えば1棟でしたら、古くなったら建て替えても良いですし、売却しても良いです。

早く回収することでリスクを減らすことができます。

ワンルームマンションは節税にならない

節税を期待している方が多いかと思いますが、普通のサラリーの方ですとそんなに節税にはなりません(年収2000万とか3000万とかあるなら話は別ですが)。また、一生続くものでもありません。

そもそも、節税できる時点でCFはマイナスということです。

ワンルームマンションは生命保険代わりにならない

生命保険って必要でしょうか？私はご家族やお子さんがいる人以外は生命保険は必要ないと思っています。

また、お子さんのためにと考えているのでしたら、定期の掛け捨ての生命保険の方が安いですし(なぜか掛け捨てを毛嫌いする人がいますが)、必要な金額を補填すれば十分だと思います。

(話が逸れてしましますが、生命保険の控除枠以上に保険にお金をかける必要はないとい考えています。日本人は保険にお金をかけすぎです。貯蓄型の保険でも返戻率は全然良くないです。保険にお金をかけるなら、株、投資信託、積み立てNISA、iDeCoの方が運用率が良いでしょう。)

また、マイホームをお持ちで団信をつけている方も生命保険は必要ないと思います。

既にワンルームを買っている場合はどうすれば良いのか

・売却する

→ほとんどの方が持ち出しをして売却をしていました。

ワンルームマンションを5部屋くらい所有していると、もう銀行は借りられないと思ってください。借りられないということは、現状以上に不動産投資で増やしていくとこは無理だということです。

・繰り上げ返済を頑張る

 →繰り上げ返済をしてCFを改善しましょう。また、繰り上げ返済は銀行受けもいいです。しかし、繰り上げ返済をするということは、持ち出しがあるということです。

まとめ

 以前、シェアハウスでかぼちゃの馬車が問題になりましたね(詳しいことは割愛します)。

あれは、業者も酷い気はしますが、全く勉強しないで不動産投資をするのもどうかと思います。不動産業者は100%買わない物件です。

私自身、かぼちゃの馬車の物件の登記簿に「相続」とある物件の売却依頼を受けたことがあります。依頼者は奥様でした。ご主人が亡くなっていますが、察しが良い人は亡くなった理由がわかるでしょう。

業者に丸投げで契約するのではなく、自分でも最低限の判断は出来るようになると良いですねm(__)m