こんにちは。
年度末、年度初めはバタバタしますね……
更新があいてしまい、失礼しました。
今日は不動産転売で2500万円儲かった話です。
まずこれは私がバリバリ働いていた、2018年の話です。
仕事は朝まずメールを一通りチェックし、その後はレインズ、健美屋、楽待なんかをチェックします。
よく、「エンドで探してもいい物件はない」なんて言う人がいますが、レインズでもたまーにありますよ(^^)
今回の物件はレインズで探したものです。
物件情報
・価格 4730万
・利回り 14％
・北海道札幌市中央区(すすきのから徒歩圏内)
・鉄骨造
・平成築
・土地面積120㎡
・広々１DK×１４戸
・エレベーター無し
・満室稼働中☆
とこんな感じでした。
ネックとしては札幌なので、使える金融機関が少ない事。
あと容積が少しオーバーしていました。
パッと見て、都内の人が買うにはスルガ銀行しかないかなという印象です。
ここでスルガ銀行や、静岡銀行、三井住友トラスト、オリックス、アルヒなど、ノンバンクを嫌う人が一定数いると思うので持論をお話ししたいと思います。
私はノンバンクはありだと思ってます。
しかし、ノンバンクで買う物件は選ばなくてはなりません。
ノンバンクだと増やせないと思いそうですが、そんなことはないです。
大きな声では言えませんが、数年保有後に信金さん(千葉銀、西武信金など)に借り換えをしてもいいと思います。実績がよければ借り換えできます。ですので物件をしっかり選びましょう。
※借り換えをしたらその銀行は使えなくなるので注意です。笑
話がそれましたが、スルガ銀行での簡単なCFを見てみましょう。
これは経費を含めてもいけると思いお客様にご連絡。
二つ返事でOKでしたので、先に買付けを入れたところで、業者さんが「この物件、東京の人は買えないと思いますよ。札幌支店のスルガ銀行でNGだったんで」と。
なんと！
スルガ銀行でダメな物件とかあるの？(とても失礼)
と思い、急いで東京のスルガに確認。
東京スルガ「いけますよ。７５００万まで融資がでるので７５００万で売ってくれると有難いです」とのこと。
えええええ！
良心が痛む……笑
次いで「ご紹介するお客様がいないのでしたら、客付け業者とつなげますよ」とのこと。
うーーーん。
実は私自身、三為、中間省略をしたことがなかったため(良心が痛むから)、社長が三為をする人なのか聞いてからにしようと思いました。
まあ、当たり前ですが、社長はOKでしたので、中間省略をすることに。
外壁塗装などを少しして(良心が痛むから)、中間省略をしました。
ここで価格7500万円のCFです。
まあ、悪くはないですね！
という感じでお終いです。
不動産のキャピタルは難しいので、私はやらないのですが、たまーにこんなラッキーがあります(´ー｀)
後日談
実はこの物件、先輩が「そんなくそみたいな物件なら紹介しない方がマシ」なんて言われた物件なんです。笑
カッチーンと来ましたが、そこは大人の対応で「うふふ(´∀｀*)」と愛想笑をしておきました。その後、高額で転売できたため、悔しそうでした。
ここで「なぜ、どうしてダメなのか。なぜ、どうして良いのか」を説明できない不動産営業はだめですよね！皆さんも気を付けましょう！
