東京オリンピック、コロナショック、不動産市場はどうなるのか

こんばんは、鶴子 (@turutru3344) | Twitterです。

2021年、新築、中古、マンション、戸建て問わず不動産価格が高騰しています。

マイホームを購入予定の方や不動産投資をしている方には「いつまで不動産の高騰が続くのか」と思われている方が多いかと思います。

実際に、私が不動産会社に勤務していた時も、投資家のお客様からそのような質問が多くありました。

不動産市場は経済の影響を受けるというのが常識でした。例えば2008年のリーマンショック後は、物件価格が明らかに下落しました。しかし、2020年のコロナショックはどうでしょう。リーマンショックを上回る経済損失なのに物件価格は高止まりのままです。

東京オリンピック、やってもやらなくても、不動産市場の今後を読み解いていく記事です。

東京オリンピック後、コロナショックで不動産価格は下がるのか

先に答えを言うと、物件価格は下がりません！

少しくらいは下がるかもしれませんが、大きく値が崩れることはないでしょう。

そもそも、不動産価格の高騰の理由は何でしょう？

「地価の上昇」「建築資材の高騰」「人件費の高騰」？

いいえ、違います。色々な要素はありますが、1番の理由は他にあるのです。

まずは不動産価格が高騰している仕組みを考えていきましょう。

不動産価格高騰の本当の理由

東京オリンピック後に不動産価格が下がると言われている理由はオリンピック後の経済が停滞するためと言われています。

しかし、経済が停滞したこのコロナ渦で物件価格は下がっていません。

それは高値で売れ続けているからです。売れ続ける限り価格は上昇し続けるのです。

そして高値で売れ続ける理由と不動産が高騰している理由はイコールになります。

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「高値で売れ続けるってことは高値でも買うお金持ちが増えての？」

ちょっと違います、高値でも買えるスキームが出来たのです。

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皆さん、不動産を購入するときは何で買いますか？

ほとんどの方が住宅ローンを使うかと思います。

そうです、不動産価格高騰の正体は住宅ローンなのです。

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ここで買う側の変化を見てみましょう。

サラリーマンの平均年収はどうでしょう。

2012年は408万、2020年は409万でした。本当に気持ち程度ですが上昇はしていますが、不動産価格の上昇には及ばないです。

しかし、住宅ローンは違います。

2012年のフラット35の固定金利は1.99%でした(現行制度の水準にしたものは2.27%)。

すると、5000万円の物件を購入すると毎月の返済額が17万ほどになります。

次に2020年のフラット35の固定金利を見てみると、1.22%です(団体信用生命保険料込み)。また、変動金利かつネット銀行を使うなどすると金利は0.5％以下になります。

毎月返済額を17万に設定した場合、金利1.22％で5900万、金利0.5％6650万の借りられることになります。借入可能額がプラス900万、1650万と拡大しました。

2012年から2020年の首都圏新築のマンションの平均価格の上昇は約1440万円。

この低金利によって、価格上昇の大部分が相殺されると考えられるでしょう。

金利が下がったことにより、毎月返済額が変わらず、予算が増えたということになります。つまり、購入者は負担が増えずに購入可能額が増えたことになります。

東京オリンピック後に不動産価格が下がらない理由

上記のように、不動産が高騰した理由を考慮すれば、オリンピック後の不動産価格が見えてくると思います。

オリンピック後に金利が上がる＝物件価格が下がる

です。

日銀は2016年にマイナス金利政策に踏み込み、長期的な低金利政策を出しています(これはデフレにも効果的な政策ですね)。

従って、オリンピック後に金利は上がらないと考え、物件価格も下がりません。

30年くらいは高止まりなんじゃないかと思っています。 

実はリーマンショックで不動産価格が下落した原因も住宅ローン

実は2008年のリーマンショック時に不動産価格が下落した原因も住宅ローンです。

ざっくり説明をしますと、リーマンショックにより、銀行がお金を貸さなくなりました。

すると、住宅ローンが組めなくなりますよね。

不動産はローンを組んで買う人がほとんどなので物件が売れなくなります。そして、物件価格が下がりました。

リーマンショックの時、コロナ渦と違うところは「銀行が貸さなくなった」のです。なので、投資用ワンルームを売買している不動産会社なんかはバンバン潰れました(;^ω^)

不動産の買い時はいつか

これも多くの人が考えていることだと思います。

私自身は「欲しい時が買い時」だと思っています。

しかし、マイホームは自分が叶えたい条件、投資用物件はキャッシュフローなどの条件、それぞれあるかと思います。

ですので「欲しい時が買い時だから探し始めましょう」が正しい答えです。

100点満点の物件は中々ありません。

是非優先順位を決めて、80点の物件を探しましょう(^^)